글/ 하얀늑대 한국에서는 "8.31 부동산 대책"이 후 주택과 토지시장이 꽁꽁 얼어 붙었고 시장의 흐름이 "사회주의식 공개념의 형태"로 변하고 있다고 들었다. 2%의 소수의 부동산 부자를 겨냥한 정책이라지만 1주택만 소유한 서민들도 시름에 잠겨 있기는 마찬가지 인것 같다. 얼마 전 중국에서 만난 대학 후배는 대전직할시에 살며 25평 아파트를 소유하고 있는데 1남1녀의 두 자녀가 커감에 따라 방이 부족하여 가까스로 30평형 아파트를 분양받아 연말에 입주를 앞두고 있다. 소유하고 있는 소형 아파트는 수년간 별반 오르지도 않은 상태여서 몇년전부터 시세가 1억 전후로 형성 되어 왔기때문에 그 아파트를 1억 정도에 팔면 대출금갚고 입주 아파트 잔금 내면 거의 맞아 떨어 질 수 있겠거니 하며 가계의 재무계획을 세워 놨는데 '8.31'조치이 후 매매가 실종되면서 건전한 장기 투자자들도 주택구입을 외면하여 시세에 비해 20%가 내려간 8000만원에 급매물로 팔려고 해도 전화문의조차 없어서 설사 싸게 판다해도 다시 빚을 질 수 밖에 없는 형편이라고 하소연 했다. 난 그의 얘기를 듣고 중국의 부동산 시장을 떠올렸다. 최근에는 상해와 북경, 청도 등 한국인이 비교적 많은 대도시 중심으로 아파트 구입을 원하는 한국인의 대열이 꾸준히 늘고 있다. 투자나 투기의 목적으로 구입하는 사람도 있지만 잠깐 있다가 귀국할 줄 알았는데 체류기간이 늘어 남에 따라 비싼 월세를 내고 장기간 사느니 아예 내집을 소유하겠다고 생각을 바꾸는 사람들도 점점 늘고 있다. 가격도 천차만별이다. 상해나 북경의 보통 아파트도 평방미터당 7000위안이나 8000위안으로 최근 몇년간 가격이 폭등헀다. 몇년전만 해도 청도의 아파트 가격은 평반미터당 3000위안 안팍(시북구 타이동지역 기준)이었던게 지금은 5000위안이상 홋가하고 시남구 쪽 비교적 환경이 좋은 곳은 북경이나 상해와 엇비슷하다. 평방미터당 5000위안이면 우리의 30평대형으로 환산하면 약 100평방미터가 되니 50만위안(약7000만원)이고 여기에 실내장식비(중국의 아파트는 실내의 바닥과 벽을 세멘콘크리트 상태에서 판매한다)를 추가하면 우리돈 1억이니 중국인민의 소득수준을 볼 때 가히 살인적인 가격이다. 분양아파트를 구입시에는 주의해야 할 점이 많다. 우선 믿을만한 건설회사인가를 살펴야 한다. 중국에는 주택보증보험제도가 없기 때문에 건설업자가 자금난으로 파산했을 경우 선량한 소비자를 보호해 줄 안전망이 전무하다. 동호수를 고를때에도 우리처럼 공정하게 추첨방식을 동원하는게 아니고 회사가 임의로 판매하기 때문에 좋은 위치는 일반인들이 차지하기에는 역부족이다. 아파트 분양소 마다 이미 팔렸다는 표시로 동그랗게 빨간 표시를 해놓는데 실제로 팔렸는지는 알 수가 없다. 요즈음에는 중국도 거의 고층으로 짓기 때문에 작은 평수인 경우 한 층에 여러세대를 동서남북으로 배치하는데 남향은 이미 팔려 없고 고를 수 있는 선택은 서향이나 동향뿐인 경우가 많다. 그나마 더작은 SOHO형 소형평수는 한 쪽 방향으로만 문을 열 수 있게 구조를 만들어 놨기때문에 공기순환이 잘 안되고 여름에는 특히 덥다. 입주가 시작되면 아파트 장식을 해야하므로 온 아파트 전체가 쓰레기및 소음과의 전쟁를 치루어야 한다. 기존 중고 아파트를 구입하는 경우도 많다. 우선 단지의 생활편의시설이 이미 형성되어 있고 선호하는 지역이나 위치등 장점이 있기 때문이다. 외국인도 여권만 있으면 얼마든지 아파트나 상가등 부동산을 구입할 수 있지만 외국인이기에 조심할 게 더 많다. 우선 등기부의 내용을 잘 알아야 한다. 방산증(황찬쯩)이라고 하는 건물 등기부에는 시에서 발행한 시증과 구에서 발행한 구증으로 분류 되는데 외국인이라면 반드시 시에서 발행한 등기부인가를 먼저 확인한 후 토지증이 있는가 보고 구입고려를 해야 한다 . 일반적으로 개발업자가 토지의 사용권을 사서 아파트를 분양하였다면 시증이 발급되고 이어서 50년 사용기간의 토지사용증이 발급된다. 그러나 정부나 개발업자에 의해 재개발이나 재건축 형태로 아파트를 지었다면 문제는 복잡해 진다.이해관계가 얽혀있고 정리안된 부분이 많기 때문이다. 대부분 이런 주택의 등기증은 해당 행정기관인 구에서 발급한다. 그러나 이런 주택의 태반은 토지사용증이 없다. 발급을 안해준다기 보다는 아직 발급할 수 있는 여건 성립이 안되어 있기 때문이다. 이런 집을 구입하자마자 도시계획등으로 철거 된다면 공시가에 의한 건축물 분에 대한 보상만 이루어지기 때문에 자칫 큰 손해를 볼 수 있다. 중국의 고급 대단위 아파트 단지에는 밤에도 불꺼진 창이 많다. 이미 입주 시작한 지 수 년이 지났어도 소유자는 있지만 사람없는 빈집이 너무많기 때문이다. 모두 부동산 투기에 의한 결과다. 중국은 부동산 소유 상한제가 없다. 한 사람이 수 십개의 주택도 자금조달 능력만 있으면 살 수 있다. 중국인들은 아파트 구입시 90%이상이 은행대출금으로 구입하며 주택가의 70~80%를 은행에서 대출 받을 수 있다.(요즈음에는 중국 정부의 부동산 과열 방지책에 의해 양도세 과세제도도 생겼고 은행 대출 가능 상한선도 많이 내려갔다) 많은 주택들이 거주하기 위한자들에 의해 소유되고 있는 집이 아니므로 가격이 올랐다 싶으면 미련없이 팔고 떠난다. 한 때 중국의 신문에서는 중국내 유태인이라는 온주(溫州)지역의 상인들이 수 십명씩 거액의 현찰을 가지고 몰려 다니며 떴다방(?)역할을 하면서 부동산 값만 올려 놓는다는 기사로 떠들썩 했었다. 지금 이 순간에도 각 지방 신문마다 부동산중개소에서 내는 중고아파트 매매 광고가 봇물을 이루고 있다. 공인중개사제도 등의 책임있는 전문적 중개시장이 아직 미성숙한 중국의 부동산 중개시장은 대부분 무자격자 들에 의해 운영되며 그에 따른 중개사고도 많이 발생하지만 책임지는 자는 없다. 중개수수료도 거래계약시 미리 받아가고 나중에 어느 한 쪽의 문제로 거래가 이루어 지지 않게 되었어도 수수료는 반환되지 않는다. 그들의 말처럼 이미 거래성립(成交)이 되었으니 자기네 책임이 아니라는 발뺌이다. 이러니 하자가 있는 집을 잘못 구했다가 이국 땅에서 하루 아침에 큰 재산을 날려 버리고 오도가도 못하는 비참한 신세가 될 수 있다. 일반적으로 중국인 들끼리는 마지막 잔금을 지불함과 동시에 매매 쌍방이 방산국(등기소)에 가서 명의이전 수속을 밟는다. 그러나 외국인인 경우는 더욱 조심해야 한다. 변수가 많은 중국이기 때문이다. 중국당국이 보안상 외국인 거주금지 지역이나 기타 다른 문제로 인해서 등기이전을 보류 할 수도 있다. 잔금은 이미 다 지불 된 상태에서 소유권이전이 안된 상태가 발생되는 불행한 일이 남의일 이란 법은 없다. 대금지불시 가장 확실한 안전을 담보 받는 방법은 국가공증처를 찾아야 한다. 수수료는 10만위안의 거래 당 300~400위안정도 이므로 안전을 보장 받는 반대급부에 비하면 소액이다. 조건을 명시하여 쌍방이 서명을 하면 잔금은 공증처에 보관되고 등기증이 발급 된후 쌍방이 공증처에 가서 그들의 입회하에 등기증과 잔금을 각자 수령하는 방식이다. 요즈음에는 결혼할 예정인 미혼 남녀나 재혼노인들이 이혼시 재산분할에 따른 분규를 예방하기 위해 "혼전재산공증"을 하는 중국인들도 점점 늘고 있다. 05.09.12